החזר מס שבח
אם מכרתם לאחרונה נכס, יש סיכוי גדול שתהיו זכאים להחזר מס שבח! החל משנת 2014 בוצעה רפורמה בחוק מיסוי המקרקעין ובכל הקשור למס שבח. אם עד לשנת 2014 היה פטור גורף ממס שבח אם מכרתם דירה (שנייה או נוספת) אחת ל-4 שנים, החל משנת 2014 בוטל הפטור, וכתוצאה מכך כל מי שבבעלותו דירה שנייה (או נוספת) נאלץ לשלם מס בשיעור של 25% על הרווח מהמכירה, ללא קשר לטווח הזמן שבו נמכרה (מס שבח הוא על הרווח בין מחיר המכירה למחיר הקנייה שלה).
- שיעור מס השבח הוא 25%, אבל הרווח על מכירת הדירה לצורכי מס שבח יהיה על החלק היחסי החל משנת 2014 ואילך (השיטה הליניארית).
להלן דוגמה שתמחיש את תשלום המס (בדוגמה נתעלם מהפרשי הצמדה ומהוצאות מותרות). נניח שאברהם מחזיק בשתי דירות, ורכש את דירתו השנייה בתאריך 1.1.2010 במחיר של 2 מיליון שקלים. כעבור 10 שנים, ב-1.1.2020, מכר דירה זו ב-3 מיליון שקלים. משך תקופת האחזקה – 10 שנים תקופת האחזקה עד 2014 – 4 שנים תקופת האחזקה החל מ-2014 – 6 שנים סה"כ רווח – מיליון שקלים מס השבח יחושב באופן יחסי עבור תקופה של 6/10 = 600,000 ₪ * 25% = 150,000 ₪
מה אפשר לעשות על מנת לקבל החזר מס שבח?
אם כבר שילמתם את המס, רצוי לבדוק אם אפשר לקבל החזר מס שבח על המס ששילמתם. במקרים רבים עורכי הדין שמטפלים במכירת הדירה לא ידאגו שתקבלו את כל ההטבות המגיעות לכם, ולכן הגשת דו"חות למס הכנסה על ידי רואה חשבון תאפשר לכם פעמים רבות לקבל החזר על המס ששילמתם.
להלן דוגמאות אחדות לאופן שבו אפשר לקבל החזר מס שבח:
• אפשר לפרוס את השבח הריאלי עד 4 שנים רטרואקטיבית וכתוצאה מכך להקטין/לבטל את מס השבח (כאמור, יש להסתייע באיש מקצוע בנושא)
• שימוש בפטורים שונים (לדוגמה, פטור נכה)
• לבעלי הכנסה נמוכה או לאנשים מעל גיל 60 מומלץ לשקול פריסה המנצלת שיעורי מס נמוכים יותר ונקודות זיכוי שלא נוצלו
• קיזוז הפסדים מול מס השבח
• במכירת מקרקעין המוחזקים על ידי שני בני הזוג בחלקים שווים, אשפר לשקול פיצול שבח המקרקעין בין בני זוג ובכך להשתמש במדרגות מס נמוכות ובנקודות הזיכוי (וגם באפשרות של הימנעות ממס יסף)
• אפשר לקזז הוצאות הקשורות למכירת הנכס ושלא נדרשו על ידי עורך הדין, כגון:
- הוצאות רכישה והשבחת הנכס
- הוצאות שכר טרחת עורכי דין בגין קניית הדירה
- הוצאות שכר טרחת מתווך (הגבלה של 2% מערך הדירה)
- הוצאות שיפוץ על הדירה
- הוצאות מס רכישה ואגרות ומיסים שונים
- הוצאות ריבית בגין משכנתא
- הוצאות פחת
עליכם להיות מודעים למגוון האפשרויות העומדות בפניכם בהחזר מס שבח ולדעת לנצלן באופן המיטבי לטובתכם.
המשרד הוקם על ידי רו"ח ישי פלח, בוגר פירמת רואי החשבון הבינלאומית ארנסט אנד יאנג EY אני מזמין אתכם לפנות אליי בכל שאלה ואשמח לסייע.
החזרי מס שבח מקרקעין
- מי עשוי להיות זכאי? מוכרי דירת מגורים או נכס אחר ששילמו מס שבח בפועל ולעיתים לא מימשו הוצאות/פטורים/פריסה.
- כמה זמן זה לוקח? תלוי במצב השומה והמסמכים. נדרשת הגשת בקשות וטפסים רלוונטיים.
- למה עכשיו? כי לעיתים ניתן למצות זכויות (כמו פריסה) ולחסוך מס, במיוחד במקרים של מס שבח מעל גיל 60.
- איך מתחילים? שולחים לנו פרטי עסקה בסיסיים ומקבלים בדיקת זכאות ממוקדת להחזר מס שבח דירה ללא התחייבות.
מה חייב לדעת
מועדי דיווח — טופס 7000 תוך 30 יום
- דיווח על מכירת זכות במקרקעין נעשה בהצהרה (טופס 7000). את ההצהרה יש להגיש תוך 30 ימים מיום העסקה.
- יש גרסאות ייעודיות למכירת דירת מגורים מזכה, כולל טופס 7000ב במקרים מסוימים.
שלבי התהליך ושומות
- דיווח והצהרה – טופס 7000 והמסמכים הנלווים.
- שומה עצמית – חישוב עצמאי ראשוני של המוכר/בא כוחו; ניתן לשלם מקדמה ולהמתין לשומה סופית.
- בדיקת רשות המסים – המנהל רשאי לאשר את השומה העצמית או לקבוע שומה לפי מיטב השפיטה. במקרה כזה ניתנת זכות השגה/ערר.
- תשלום/החזר – לאחר קביעת השומה מתבצע חיוב או החזר מס שבח.
תנאי פטור "דירה יחידה" — כלל 18 החודשים
- פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה מותנה, בין השאר, בכך שהדירה הייתה בבעלות המוכר לפחות 18 חודשים לפני המכירה (בניכוי סייגים/מצבים מיוחדים).
- לתקופות מסוימות חלות הוראות מעבר כאשר רוכשים דירה חלופית ונמכרת הדירה הישנה בתוך פרק זמן מוגדר.
טפסי ליבה במס שבח
- 7000 – הצהרה על מכירה/רכישה. חובה בתוך 30 יום.
- 7003 – בקשה לפריסת שבח לעד 4 שנים ("פריסת מס שבח"). במיוחד אפקטיבי למי שמדרגות המס האינדיבידואליות שלו נמוכות בחלק משנות הפריסה, לדוגמה מס שבח מעל גיל 60.
- טפסים נלווים לפי צורך (כגון שובר מקדמה/חשבונות, נספחי חישוב ליניארי, וכיו"ב).
טיפ מקצועי: פריסה (7003) יכולה להפחית משמעותית חבות מס, ובפרט עבור רווק/ה או בני זוג עם הכנסות שונות, וכן כאשר יש נקודות זיכוי שלא נוצלו. לצורך הפריסה נדרשת הצלבת נתוני הכנסה אישיים בכל אחת משנות הפריסה.
העמקה ומקורות (סעיפי חוק והוראות)
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963 – במיוחד סעיף 48א (חישוב השבח והפריסה) והוראות הפטור בסימן ד' (לרבות פטור "דירה יחידה").
- הוראות ביצוע ונהלים של רשות המסים – לרבות חישוב ליניארי (מתיקון 76 ואילך), פריסת שבח, ושומות. באתר רשות המיסים
- שומה עצמית לעומת מיטב השפיטה – זכות ההשגה נשמרת, ומומלץ לנהל זאת בליווי רו"ח החזר מס שבח.
מדריך שלבים קצר (פרקטי)
- איסוף מסמכים: חוזה מכר/רכישה, שוברי תשלום, הוצאות מוכרות (עו"ד/תיווך/שיפוץ/מס רכישה/משכנתא/פחת).
- בדיקת זכאות לפטורים: דירת מגורים מזכה, דירה יחידה (18 חודשים), ירושה וכד'.
- בחינת פריסה: סימולציית פריסת מס שבח עד 4 שנים; רלוונטי במיוחד ל-מס שבח מעל גיל 60 ולמי שיש נקודות זיכוי לא מנוצלות.
- שומה עצמית/תיקון: חישוב ליניארי, קיזוז הפסדים, והגשת טופסי 7000/7003.
- מעקב שומה: בדיקת סטטוס שומה והחזר.
שאלות נפוצות ותשובות
האם החזר מס שבח 6 שנים אפשרי? בדרך כלל הפריסה מתבצעת לעד 4 שנים ממועד המכירה (או תקופת הבעלות הקצרה מביניהן). עם זאת, בבדיקת החזר מקיפה אנו עשויים לבחון עסקאות/הוצאות/התאמות גם לאחור כדי לזהות טעויות ושומות לתיקון — לכן נשמע לפעמים המושג "החזר מס שבח 6 שנים" בשיח יומיומי, אך הפריסה עצמה היא עד 4 שנים.
מה ההבדל בין החזר מס שבח דירה לבין החזרי מס שבח מקרקעין בכלל? בדירת מגורים חלים כללים והטבות ייעודיים (כגון פטור דירה יחידה), בעוד שבמכירת קרקע/נכסים מסחריים החישוב שונה ולעיתים אין הקלות מקבילות. בשני המקרים נבדוק הוצאות מוכרות, פריסה וקיזוזים כדי למקסם החזר מס שבח על מכירת דירה או נכס אחר.
למי מתאים רואה חשבון מס שבח? לכל מי שמכר נכס ורוצה לוודא שלא שילם יתר. צוותנו כולל רו"ח מומחה מס שבח ו-מומחה למס שבח שמבצע חישובי עומק, סימולציות פריסה והגשות לתיקון שומה.
מקורות רשמיים
ממשלת ישראל (3):
- טופס 7000 – הצהרה על מכירת/רכישת זכות במקרקעין (דיווח תוך 30 יום)
- טופס 7003 – בקשה לפריסת מס שבח (עד 4 שנים)
- פטור "דירה יחידה" – הדגשת כלל 18 חודשים והבהרות נלוות
ממשלת ישראל (3) – מידע ושירותים משלימים:
- מצב שומה – בדיקת סטטוס שומה במיסוי מקרקעין
- תשלום מקוון – שוברי מס שבח/מקדמות
- עדכוני חקיקה/הוראות ביצוע (כולל חישוב ליניארי ו-48א)
כל זכות (3):
- פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה (כולל תנאי 18 חודשים)
- שומת מס שבח – שלבי טיפול ושומה עצמית/מיטב השפיטה
- בקשה לפריסת מס שבח על פני כמה שנים (יתרונות למוכרים מעל גיל 60)
הערה: המידע בעמוד זה הוא כללי ואינו תחליף לייעוץ פרטני. לצורך החלטות ותכנון מס נכון מומלץ לפנות ל-רואה חשבון מס שבח המתמחה בהחזרי מס שבח, במיוחד כאשר מדובר במכירות מורכבות או בתיקונים לשומות קיימות.
איך נוכל לעזור לכם עכשיו?
- בדיקת זכאות להחזר מס שבח דירה ללא התחייבות – שולחים פרטי עסקה בסיסיים ומקבלים תשובה ראשונית.
- סימולציית פריסה (7003)
- ליווי מלא מול רשות המסים עד לקבלת ההחזר בפועל.
לשיחה מהירה עם רו"ח החזר מס שבח: 054‑2900267 או yishai@israel-tax.co.il
